ミャンマーで不動産投資を考える



ミャンマーは今変化の連続です。

 

空港に一つしかなかった両替所の数は増え、町を走る車が新しくなり、タクシーにはエアコンが付きました。

信号で車が止まると物売りがジャスミンの花を売りに来るのは変わりありませんが (笑) 、高架橋やビルの建設は着々と進められているのです。

 

ただ、通りの看板にやたら「SAMSUNG」の文字が目に付くようになってきたのはどういうことなのでしょうか?

それは…外国人向け住宅が不足する中にあっても韓国人ビジネスマンが増えてきたということ。

 

それに比べて我が日本勢は、「駐在員を増やそうにもホテル並に設備の整った外国人専用のマンション(コンドミニアム)が不足しているために困っている」とか。

なんだなんだ〜。韓国人は皆贅沢などせずハングリー精神で頑張っているんだぞ〜!日本人も見習っていくべしっ!

ミャンマーのヤンゴンでやたら目につく韓国企業の看板

ある意味見習うべき逞しい中国人の姿

一方、韓国人同様ハングリーな中国人の行動力も凄いっ!

ヤンゴン郊外の農村地区では「「この辺の土地は中国人に売ったからもう米は作らないよ」と。。。

 

近頃、ヤンゴンの中心部は不動産価格が大幅に上昇してきていますが、郊外でも工業団地の建設ラッシュが始まっており、土地の取引が活発化してきています。

中国人の動きは素早いっ!(日本人、出遅れておりますぞっ)

 

ハヤテのごとき中国人の行動はこういったことにも表れています ↓

 

ミャンマーでは外国人の土地取得が制限されていますが、なんと!中国人たちは「偽装結婚して取得」しているんです!

中国の農村では女性が不足しているので、ミャンマー人女性を甘言で誘って連れ帰り、子どもを生ませるとお払い箱にする、という話まで。。。

ミャンマー人に対する中国人の偽装結婚

不動産の話はもう少し待ってくださいね (笑)

 

 

 

ミャンマーと中国の関係

両国の関係は歴史的にも経済的にも日本より圧倒的に深いものがあります。そのせいもあってか、ミャンマーで1、2を争う大企業Asian World社の創業者は中国系の人物。

しかし、彼ら中国人のおかげで?、ヤンゴンなどで食べる油っぽく臭みのあるミャンマー料理とは違い、ラショーなどで食べるそれはあっさり味でとっても美味しい!日本人の口にも合います!ありがとう、中国人!

いやしかし、これはちょっと…

ミャンマー料理、豚の脳みそラーメン
豚の脳みそラーメン!

 

 

実は紛争が続いているミャンマー国内

ミャンマーのニュースは、たまにアウン・サン・スー・チー女史の事が報じられるくらいで他の情報がなかなか入ってこないのですが、実は、少数民族の対立や宗教対立 (仏教徒 vs イスラム教徒) が小さな規模ではありますが度々起こっています。

ミャンマーには多様な人種が共存しており対立が日常的に発生!…だからといって「ミャンマーは危険」というわけではありませんよ。

 

それでも、今後の発展に期待してか、韓国人や中国人のみならず欧米人の数も急増してきていますし、ビジネスマン以外にも家族連れや女性など観光目的の外国人も少なくありません
日本の旅行会社もヤンゴンに事務所を開設したようですし、これからは徐々に日本人観光客も増えていくかもしれませんね。

 

アウン・サン・・スーチーさん

2015年11月に行われた総選挙で、アウン・サン・スー・チー氏率いるNLDが大勝しました。これによって政権は交代し、2016年4月には新大統領が就任!新内閣発足!

こうしたミャンマーの政情を受け、2011年の民政移管以来加熱していたミャンマーへの投資が更に熱を帯びていきそうです。

アウンサンスーチーさんの映画

ミャンマーを知るために、よかったらこの映画観てみてくださいね!

 

やっとここから不動産投資の話です ↓

 

 

活発化するであろうミャンマーの不動産投資

これまでミャンマーでは、外国人が不動産を所有することは認められておらず、特別な許可のない限り1年を超える賃借を受けることもできませんでした。
それゆえ、不動産投資を目論む外国人は、現地人の名義借りなどが必要でした。これは脱法的であり、リスクやトラブルもあったのです。

 

ところが、2016年1月に成立したコンドミニアム法(The Condominium Law (2016))によりこの禁止が一部解禁され、ミャンマー不動産が投資対象として脚光を浴びる可能性が出てきたのです。

 

 

ミャンマーの不動産事情

2011年に民政移管されて以来、ミャンマーへの投資熱は急上昇!外国人がミャンマー、特にヤンゴンに数多く来訪するようになりました。
それに伴い、長期滞在・短期滞在を問わず、ヤンゴンの不動産需要も急上昇し、賃料やホテルの宿泊料は高騰したのです。

 

現在は少し落ち着いたと言われていますが、それでも、日本人駐在員などの外国人が住むアパートメントの月額賃料は20万円を超えるものがほとんどで、40万円を超えるものも少なくないとか (多くはサービス付きアパートメント)。

 

しかし、

アジア最貧国でもあるミャンマーの人件費や物価を考えると、不釣合いなまでに高いですね〜。

ミャンマーの地図

 

 

 

ホテル宿泊料は…

ミャンマーでは未だ安定的な電力供給がなく、頻繁に停電が発生しエレベーター故障も多いようです。このように、サービスレベルはとても低いのですが、賃料水準は東京と同程度。

しかも、ミャンマー特有の商慣習として半年分あるいは1年分の賃料を前払いしなければなりません。また、ホテルの宿泊料もサービスレベルが低いにも関わらず東京と変わらぬ価格…

 

 

不動産長期利用の原則禁止

ミャンマーでは原則として、外国人・外国企業による不動産の長期利用は認められていません。

 

不動産譲渡制限法(The Transfer of Immovable Property Restriction Act (1987))により、いかなる者も、外国人又は外国保有会社に対する不動産の売買や贈与、抵当権設定などあらゆる手段による譲渡はできず(3条)、1年を超える不動産賃貸も禁止されています(5条(a))。

 

これは「譲り渡す」行為の禁止ですが、「譲り受ける」行為、つまり外国人又は外国保有会社が不動産を譲り受けること、あるいは1年を超える賃借も別途禁止されています(4条、5条(b))。

ミャンマーでの不動産投資を考える

 

がしかし

 

 

不動産長期利用の解禁

ミャンマーでは、こうした原則禁止を「特別な投資許可の取得」によって一部解禁されています。

外国資本によるミャンマー投資を促進するための法律として、外国投資法(The Foreign Investment Law (2012))及び特別経済地域法(The Myanmar Special Economic Zone Law (2014))という2法が存在するわけです。

一定の条件を満たし、投資価値があると判断されるものに限り、外国資本であっても「特別な投資許可」を得ることができるのです。

しかし、あくまで賃貸借の形式でしか認められておらず、外国人等による不動産所有権の取得は依然として認められていません。

でしたが…

 

不動産所有の解禁

冒頭で述べた、2016年1月に成立したコンドミニアム法により、コンドミニアムに限って外国人も所有することが可能になったのです!

 

ただし、「ディベロッパー(ライセンスを取得した個人や業者)が関わるコンドミニアムに限る」とか「最低資本金が必要」など、一定の要件を満たす必要があります。

この辺りは随時変更されていくはずですので、いざ「ミャンマーに不動産投資」する際にはご自身できちんと確認しておいてくださいね。

 ミャンマーで不動産投資

不動産投資の可能性

不動産投資をやっていくにあたり、抵当権設定が可能かどうかは重要なポイントになります。

この点、アパートメント(コンドミニアム内の1区画を指す)の所有者は、銀行に対する抵当権設定を行うことが可能となっています。

 

したがって、アパートメントへの抵当権設定を前提に、銀行より資金を借り入れ、投資を行うことも可能です!

さらに、取得したアパートメントをミャンマー国民だけでなく外国人に対しても賃貸することができ、ある要件を満たせば売却することも可能なのです。

 

ということは、つまり、賃料収入が期待でき状況に合わせて売却することだって可能なのです。

ただし、外国人に対する賃貸については現状不明確な部分もありますので、今後の動向を見つめていく必要があります。

 

以上のように、アパートメントの購入、抵当権設定、賃貸及び売買が可能なことから、外国人が不動産投資を行うために必要な最低限度の条件は整えられたように思えます。

東南アジアで不動産投資

まとめ

外国人によるコンドミニアム・アパートメント所有が可能になったとはいっても、活況ある不動産投資市場形成のためにはまだまだ多くの課題が残っています。
幾多の制限があり、手間もかかるとあってはなかなか手が出しにくいところでもあります。

 

さらに、現在の住宅価格は適正な価格水準以上に高騰化している印象があります。その背景には、十分な価格検討を経ぬまま高い価格を設定し、たとえ売れなくても値段を下げたがらないオーナーの思考傾向があるからです。

 

その結果、現状は「不動産市場の不活性化」を招く方法に動いているようでもあります。

そう言った意味では、今後、外国人オーナーが現れ、彼らが「適正な」商慣習を持ち込むことで「適正価格」にシフトしていくことになるのではないかと予想されます。

 

といったわけでまだまだ前途多難ではありますが、それでも、外国人によるコンドミニアム所有が可能になったことは意味ある第一歩!

一旦運用が始まれば、状況に合わせて整備が進められていくことでしょう。これからのミャンマーに期待しましょう。

 

 

追記

ヤンゴン環状線を走る日本の中古列車に故障続出問いう残念なニュースも流れてきました。単に車両提供するだけでなく、ミャンマー技術者を育ててもいる日本。

こうした我慢強く息の長い支援が次のビジネスに展開されつつ、ミャンマーの人々の笑顔の源になることを心より願っております。

関連記事: